Josaphat : le dialogue compétitif, une procédure innovante

18 décembre 2017
© SAU-MSI/MS-A & Asymétrie/Sign

LE NOUVEAU QUARTIER JOSAPHAT PREND SON ENVOL

La Société d’Aménagement Urbain (SAU) lance un marché public visant à désigner un développeur qui sera chargé de réaliser la première phase de développement immobilier du nouveau quartier durable Josaphat.

D’une ampleur de 66.000 m² hors sol, cette première phase est constituée pour moitié de logements à commercialiser sur le marché privé et pour moitié de logements publics de différents types.

La SAU, propriétaire du terrain, la SLRB, citydev.brussels et le Fonds du logement s’associent pour mener conjointement cette opération. La SAU en sera le pouvoir adjudicateur et à ce titre, pour garantir l’efficience de la procédure, l’unique interlocuteur des développeurs.

Le marché sera attribué à l’issue d’un dialogue compétitif.

La procédure de dialogue compétitif consiste à faire évoluer le projet avec chaque développeur participant, étape par étape, permettant ainsi de retenir à chaque étape les meilleurs projets et à l’issue du processus, d’attribuer le marché au développeur dont l’offre répondra le mieux aux exigences et ambitions du pouvoir adjudicateur.

La procédure se veut exemplaire et innovante, comme devra l’être le projet qui en sera issu.

Vous trouverez ci-après (et dans le flyer) les informations principales relatives à ce marché.

LES ATOUTS DU QUARTIER JOSAPHAT

Idéalement situé à proximité immédiate du centre-ville, au milieu de quartiers calmes et prisés, le nouveau quartier Josaphat sera localisé face à l’un des plus agréables parcs paysagers de la région : le parc Josaphat qui lui a donné son nom. Les quartiers autour du parc font l’objet d’un indéniable renouveau urbain. Le nouveau quartier à construire s’inscrira dans cette dynamique.

Particulièrement accessible, le site est proche du Ring. Il est connecté aux grands pôles d’emploi, grâce à la présence d’une gare du réseau suburbain de la SNCB offrant déjà aujourd’hui 5 liaisons par heure vers le quartier européen et l’aéroport. En matière de transport public urbain, le nouveau quartier sera du reste équipé d’une ligne de bus appelée à compléter la bonne desserte urbaine déjà existante.

L’aménagement du nouveau quartier est sécurisé par d’importants investissements publics déjà budgétés, qu’il s’agisse des logements publics à y construire ou des ambitieux travaux d’aménagement d’espaces verts et d’espaces publics en projet.

Les pouvoirs publics partagent une même vision du quartier, axée sur la durabilité, la qualité architecturale et urbaine et l’innovation. Ils agissent conjointement sous l’égide de la SAU, interlocuteur unique qui assure la coordination entre tous les acteurs, publics et privés.

UNE PROCÉDURE INNOVANTE POUR UN PROJET EXEMPLAIRE

A l’inverse des procédures de marchés publics classiques, figées dès leur lancement, le dialogue compétitif est une procédure dynamique et souple qui offre une réelle possibilité de co-construire un projet entre le pouvoir adjudicateur et chacun des participants, réservant un réel espace d’interaction entre eux.

Le dialogue compétitif du projet Josaphat sera organisé en 3 étapes.

Pour chacune d’entre elles, les participants et le pouvoir adjudicateur dialogueront, dans le but d’affiner progressivement le projet dans tous ses aspects et d’améliorer les propositions de chacun des participants, tant en ce qui concerne la qualité architecturale et urbaine qu’en ce qui concerne les aspects financiers et juridiques.

Le rôle des architectes et paysagistes qui assisteront les participants est crucial pour la réussite d’une telle procédure qui vise la qualité. Leur choix, librement opéré par les participants, sera apprécié en début de processus. Pour les participants et soumissionnaires qui quitteront la procédure avant l’attribution du marché, une indemnisation forfaitaire, destinée à couvrir les prestations demandées aux équipes de conception est prévue.

A QUI S’ADRESSE LE MARCHÉ ?

Le marché est destiné à des développeurs qui peuvent faire état de leur capacité à mener à bien le développement immobilier d’un projet urbain complexe de grande envergure comportant de grandes surfaces résidentielles à construire et à commercialiser ainsi que des espaces publics urbains à aménager.

Le développeur peut s’associer avec d’autres opérateurs économiques (développeurs immobiliers, entreprises de construction, institutions financières…) pour former un consortium capable conjointement de faire face économiquement et techniquement aux engagements du marché.

Les candidats, qu’il s’agisse d’un développeur unique ou d’un consortium, devront répondre (le cas échéant ensemble) aux critères de sélection qualitative comprenant notamment les prérequis suivants :

  • Capacité économique et financière : disposer de capitaux propres consolidés de 25 millions d’euros et d’un chiffre d’affaires consolidé annuel de 70 millions d’euros.
  • Capacité technique et professionnelle : pouvoir démontrer par des expériences antérieures sa capacité technique à mener à bien d’une part un projet immobilier mixte en contexte urbain d’ambitions comparables au projet Josaphat et d’autre part un projet immobilier résidentiel de moyenne ou grande envergure.

La sélection qualitative a pour objectif de sélectionner au maximum 7 candidats invités à participer au dialogue compétitif. Cette sélection concerne exclusivement les développeurs et leurs partenaires, pas les architectes.

LA PROCEDURE PAS A PAS

En première étape, après une discussion préliminaire avec le pouvoir adjudicateur, les développeurs issus de la sélection qualitative seront invités à proposer une équipe de conception, comprenant au minimum trois bureaux d’architecture et un bureau de paysagisme. Cette équipe de conception établira un masterplan. Le participant établira également une première épure économique de son projet.

  • à l’issue de cette première étape, au maximum 5 participants seront invités à poursuivre la procédure.

 

En deuxième étape, les participants retenus seront invités à produire une proposition économique et juridique complète, tandis que l’équipe de conception sera chargée de finaliser une proposition paysagère détaillée et un avant-projet sommaire d’un immeuble représentatif de chacune des 4 tranches du marché.

  • à l’issue de cette deuxième étape, au maximum 3 participants seront invités à introduire une offre finale.

 

Les offres finales seront appréciées selon des critères d’attribution, avec une grille de cotation répartissant les points à raison de 51% pour la qualité du projet et de 49% pour les prix et garanties sécurisant l’exécution du marché. A l’issue de cette appréciation, une négociation s’engagera avec le soumissionnaire pressenti, en vue de la conclusion d’une convention entre l’adjudicataire et les autorités adjudicatrices intéressées.

Un accès non restreint, complet et direct aux documents de marché peut être obtenu sur simple demande adressée à .

LE MARCHE EN QUELQUES CHIFFRES

  • Superficie du terrain :  3,63 ha
  • Superficie brute hors sol maximum autorisable : 66.000 m²

a. Logements libres à commercialiser sur le marché privé : de 30.200 à 33.000 m²
b. Logements sociaux locatifs : de 15.000 à 16.000 m²
c. Logements moyens acquisitifs : de 14.000 à 15.000 m²
d. Logements sociaux acquisitifs : de 2.500 à 2.800 m²
e. Commerces de proximité et locaux professionnels : de 1.500 à 2.000 m²

  • Logements à commercialiser : de 44.200 à 48.000 m² (a + c)
  • Marché en 4 tranches attribuées à un adjudicataire unique :

o Tranche 1 : logement libre, commerce de proximité et locaux professionnels ;
o Tranche 2 : logement moyen acquisitif citydev.brussels ;
o Tranche 3 : logement social locatif SLRB ;
o Tranche 4 : logement social acquisitif Fonds du logement.

  • Parking : 0,7 emplacement par logement pour chacune des 4 tranches.
  • Délai de réalisation maximal : 7 ans.
  • Principaux milestones de la procédure :

o 28 février 2018 : date limite de remise des demandes de participation.

Planning indicatif :

o mars 2018 : sélection des participants ;
o mai 2018 : proposition des équipes de conception par les participants ;
o juillet 2018 : remise des premières propositions ;
o novembre 2018 : remise des deuxièmes propositions ;
o mai 2019 : remise des offres finales ;
o septembre 2019 : attribution du marché.

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